LE CONSEIL SYNDICAL

Compétences et attributions du conseil syndical
Base légale : art. 25 Loi 10 juillet 1965, art. 8, 21, 22, 26, 37 Décret 17 mars 1967


Selon les termes de la loi le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa gestion. Il n'a donc pas vocation à intervenir directement au quotidien, même si en pratique il dispose de pouvoirs étendus.
La mission d'assistance est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par une décision spécifique de l'assemblée générale. Elle concerne le fonctionnement au sens large de la copropriété : choix du personnel, présentation comptable des recettes et dépenses, choix des entreprises pour l'entretien courant de l'immeuble, examen des devis,...
Le pouvoir de contrôle est exerçable à tout moment. Il s'étend notamment à :
la comptabilité du syndicat
la répartition des dépenses
les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés
l'élaboration du budget prévisionnel (l'art. 26 D. 1967 stipule que le conseil syndical est associé à l'élaboration de ce budget)
les actions judiciaires en cours
les impayés des copropriétaires

Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic (par écrit) :
en cas de travaux d'urgence (art. 37 D. 1967)
si les travaux dépassent un montant voté en assemblée générale
s'il est prévu que le conseil syndical est obligatoirement consulté pour les travaux dépassant un certain montant (au titre d'une décision d'assemblée ou d'une disposition du règlement de copropriété) ; cet avis doit être joint à l'ordre du jour de l'assemblée à peine de nullité (CA Paris 23e Ch. B, 23 mai 2001)

En dehors de ces cas, le syndic n'est pas lié par les avis du conseil syndical, qui n'est vis-à-vis de lui qu'un organisme consultatif (TGI Rouen 08 fév. 1979 - Gaz. Pal 10/01/1981).
Le conseil syndical peut se faire communiquer par le syndic, à sa demande, tout document (ou sa copie) intéressant le syndicat.
Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer l'assemblée générale (par recommandé AR). En cas de refus ou de silence, il peut alors convoquer lui-même cette assemblée.
Il peut se faire donner des mandats précis par l'assemblée générale (choisir des devis, un prestataire, engager une procédure, etc.).
Il peut, par le truchement de son président, agir judiciairement contre le syndic en vue d'obtenir restitution des fonds et archives de la copropriété, en cas de changement de syndic.
Il donne son avis, à l'assemblée générale, sur toutes les questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Qui contrôle le syndic ? Dans quelle mesure ?
Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965, art. 26 Décret 17 mars 1967

Les copropriétaires et leur syndicat n'ont pas de contrôle direct sur leur syndic. C'est le Conseil syndical qui est investi de ce rôle par la loi. C'est donc à lui, plus particulièrement à son président, qu'il convient de s'adresser si en tant qu'occupant vous avez un message à faire passer au syndic. L'assemblée quant à elle, n'exerce pas de contrôle à proprement parler. Elle prend les grandes décisions, et se borne à révoquer le syndic si celui-ci ne remplit pas correctement sa mission.

L'organe principal de contrôle est donc le conseil syndical, qui dispose de pouvoirs et de prérogatives étendues.

L'Association des Responsables de Copropriété (A.R.C.) synthétise fort bien, dans le manuel qu'elle publie et dont la liste suivante est extraite, les tâches dé vérification dont s'acquittera tout bon conseil syndical.

Le rôle du Conseil est d'abord de vérifier que le syndic fait bien rentrer l'argent. Pour cela il devra :
connaître les impayés
les analyser : distinguer les débiteurs de bonne et de mauvaise foi
proposer des plans de remboursement aux uns, exiger des actions dures et rapides contre les autres
vérifier que le syndic :
engage bien les actions en recouvrement décidées par l'assemblée générale
assure un bon suivi des procédures
suit l'avocat désigné par le syndic ou le Conseil syndical
Le rôle du Conseil est ensuite de vérifier que le syndic utilise correctement l'argent des copropriétaires
les contrats existants sont-ils corrects ? (s'en procurer copie et les étudier)
les fournisseurs de la copropriété présentent-ils un bon rapport qualité-prix ?
les consommations (combustible, eau, électricité) sont-elles normales ?
les travaux facturés ont-ils été réellement exécutés ?
les fournisseurs sont-ils payés dans un délai raisonnable ?
Le rôle du Conseil syndical sera ensuite de vérifier que le syndic ne demande pas trop d'argent aux copropriétaires et qu'il gère au mieux cet argent
le fonds de roulement n'est-il pas trop élevé ?
le budget prévisionnel est-il correct ?
le syndic place-t-il l'excédent de trésorerie au profit du syndicat ?
Enfin, le rôle du Conseil est de veiller à ce que le syndic suive correctement la copropriété
visites de l'immeuble
actions préventives
interventions rapides en cas de problème
Le syndic n'étant pas toujours à même d'être parfait, rien n'empêche le Conseil syndical de l'aider dans certaines tâches : repérage de prestataires et collecte de devis, inspection de routine de l'immeuble, recueil des avis et suggestions des occupants... Même si c'est là exécuter une partie des tâches pour lesquelles le syndic est théoriquement payé, il ne faut jamais perdre de vue que consacrer un peu de temps à son immeuble tout en gardant de bonnes relations avec un syndic motivé reste le meilleur garant d'une gestion efficace des intérêts communs, c'est-à-dire de tous.


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