Ce dossier présente de façon synthétique l’ensemble des dispositifs financiers destinés à l’amélioration des logements privés : crédits, subventions et avantages fiscaux destinés aux propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et locataires réalisant des travaux dans leurs logements.
Pour habiter
Prêt à l’amélioration de l’habitat (Caisse d’allocations familiales)
Pour les propriétaires ou locataires faisant des travaux dans leur résidence principale
Prêt couvrant 80 % des travaux de réparation, d’assainissement, d’amélioration, d’agrandissement et d’isolation thermique, dans la limite d’un montant de 1 067,14 €, avec un taux de 1% et 36 mensualités.
Conditions d’obtention : percevoir au moins une prestation familiale
Où s’adresser ? auprès des Caisses d’allocations familiales
Prêt Pass Travaux
Pour les propriétaires ou locataires salariés faisant des travaux dans leur résidence principale
Prêt au taux de 1,5 % sur 10 ans pouvant couvrir la totalité des travaux d’amélioration y compris d’économie d’énergie, dans la limite de 9 600 € pour des revenus imposables au plus égaux à 60% des plafonds de ressources du Prêt à Taux Zéro ou 8 000 € pour des revenus supérieurs. Conditions majorées avec un prêt dans la limite de 18 000 € pour certains travaux faits dans le cadre de copropriétés dégradées (dans ce cas, prêt également disponible pour les propriétaires bailleurs). Majoration possible à 16 000 € pour travaux d’accessibilité et d’adaptation pour les personnes handicapées physiques.
Conditions d’obtention : être salarié ou retraité depuis moins de 5 ans d’une entreprise du secteur assujetti au 1 % logement, travaux facturés par une entreprise.
Où s’adresser ? auprès de l’employeur, CIL et CCI
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Pour les propriétaires accédant pour la première fois à la propriété de leur résidence principale
Prêt ou avance remboursable sans intérêt limité à 20 %(30% en zone urbaine sensible ou en zone franche urbaine) du coût de l’opération (achat et travaux) dans la limite d’un plafond qui varie en fonction de la taille de la famille et de la localisation géographique de l’acquisition. Il est cumulable avec d’autres prêts (PAS, PC, PEL, Prêt Pass travaux, prêts bancaires etc…) sans pouvoir être supérieur à 50 % du montant de ces autres prêts.
Conditions d’obtention : conditions de ressources suivant la taille de la famille et la localisation géographique de l’opération. Plafonds de ressources à comparer avec les revenus fiscaux de l’année N-2 pour une demande de prêt faite entre le 1er janvier et le dernier jour de mars. Après le 1er avril, les revenus fiscaux pris en compte sont ceux de l’année N-1.
Où s’adresser ? auprès des établissements bancaires ayant passé une convention avec l’Etat
Prêt d’accession sociale (PAS)
Pour les propriétaires et propriétaires accédants faisant des travaux dans leur résidence principale
Prêt accordé à un taux inférieur à ceux des prêts conventionnés, taux des prêts à taux fixe au 01 09 2005 : entre 5,05 et 5,50 % selon la durée, soumis à un plafond de ressources fixé en fonction de la région et de la composition de la famille. Crédit sur une durée variable, pouvant financer des travaux d’amélioration en dehors d’une acquisition dans un logement de plus de 10 ans, en cas d’agrandissement pour une surface habitable minimum de 14 m2 ou d’économie d’énergie dans un logement existant au 01 07 1981. Le montant des travaux doit alors être supérieur à 4 000 €TTC. Il est cumulable avec d’autres prêts (prêt à taux zéro, PEL, Prêt Pass travaux, prêts bancaires, etc…)
Conditions d’obtention : conditions de ressources suivant la taille de la famille et la localisation géographique de l’opération.
Où s’adresser ? auprès des établissements bancaires
Prêt 1 % logement
Pour les propriétaires achetant un logement avec travaux à titre de résidence principale
Prêt au taux de 1,50 % pour financer l’achat et l’amélioration d’un logement de plus de 20 ans. Le montant des travaux doit atteindre 20 % du coût final de l’opération. Le montant du prêt ne peut dépasser 50 % du coût de l’opération, dans la limite d’un montant maximum variant selon la zone
Conditions d’obtention être salarié d’une entreprise assujettie au 1% logement, être primo-accédant ou en situation de mobilité professionnelle, les travaux doivent être réalisés dans les 24 mois suivants l’acquisition
Où s’adresser ? auprès de l’employeur, CIL et CCI
Autres prêts du 1% logement
Pour les propriétaires réalisant des travaux d’agrandissement ou de transformation de locaux en habitation
Prêt au taux de 1,5%. Le montant du prêt ne peut dépasser 50 % du coût de l’opération (en cas d’agrandissement, le plafond pour être porté à 60% sous condition de ressource), dans la limite d’un montant maximum variant selon la zone. Majoration possible du montant du prêt pour les familles ayant plus de deux enfants à charge.
Conditions d’obtention : être salarié d’une entreprise assujettie au 1% logement, création d’au moins 14 m² de surface habitable en cas d’agrandissement
Où s’adresser ? auprès de l’employeur, CIL et CCI
Prêt conventionné (PC)
Pour les propriétaires accédants ou pour les propriétaires faisant des travaux dans leur résidence principale
Prêt accordé sans condition de ressources pour des travaux d’amélioration dans un logement de plus de 10 ans, d’agrandissement pour une surface habitable minimum de 14 m2 et d’économie d’énergie dans un logement existant au 01 07 1981. Le montant des travaux doit être supérieur à 4 000 €TTC et le prêt peut couvrir le coût total de l’opération. Taux des prêts à taux fixe compris au 01 04 2005 entre 5,65 et 6,10 % selon la durée. Il est cumulable avec d’autres prêts (prêt à taux zéro, PEL, Prêt Pass travaux, prêts bancaires, etc…). Durée du prêt de 5 à 30 ans.
Conditions d’obtention : logement correspondant aux normes minimales de surface et d’habitabilité par rapport à la composition de la famille
Où s’adresser ? auprès des établissements bancaires
Possibilité de prêt auprès des Caisses de retraite, des départements, des régions ou des villes
Pour louer
Prêts 1 % logement
Pour des propriétaires bailleurs investissant dans le parc locatif, en contre partie d’une réservation locative au profit d’un organisme collecteur du 1 % logement.
Prêts pour travaux d’amélioration d’une durée de 15 ans modulable avec des montants pouvant atteindre :
- 14 400 € dans la limite de 60% des travaux pour le locatif très social
- 12 800 € dans la limite de 50% du coût des travaux pour le locatif intermédiaire ou le conventionné « Besson »
- 9 600 € dans la limite de 50% du coût des travaux pour le locatif libre.
Conditions d’obtention : à l’exception du locatif libre, respect de plafonds de ressources et de loyers différents selon le type de bail
Conditions communes : être salarié d’une entreprise assujettie au 1% logement pour le dispositif « Besson »
Prêts Locatif Social (PLS)
Pour des propriétaires bailleurs signant une convention de loyer réglementé
Prêt accordé pour l’acquisition d’un logement avec ou sans travaux ou l’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement. Taux de 3,54% à 3,85 %. Prêt cumulable avec une subvention de l’ANAH. La durée de convention de loyer réglementé est au moins égale à la durée du prêt et comprise entre 15 et 30 ans. Exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) pendant 15 ans.
Conditions d’obtention : Plafonnement des loyers et des ressources des locataires. 10 % minimum de fonds propres dans l’opération, montant du prêt minimum égal à 50 % du prix de revient prévisionnel de l’opération. Agrément préfectoral nécessaire (instruction par la DDE).
Où s’adresser ? CFF, CDC, Dexia, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, et Crédit Coopératif
Prêts Locatif Intermédiaire (PLI)
Pour des propriétaires bailleurs investissant dans des zones à marché locatif tendu
Prêt accordé pour l’acquisition d’un logement avec ou sans travaux ou la transformation d’un local en logement dans certaines zones à marché tendu (zone PLI).Taux de 4,19 % à 4,65 %. Prêt de 9 ans à 30 ans pouvant couvrir le coût total de l’opération
Conditions d’obtention : Plafonnement des loyers et des ressources des locataires supérieures au PLS
Où s’adresser ? CFF, CDC, Dexia, Crédit Agricole et Crédit Mutuel
Prêt Pass Travaux dans les copropriétés dégradées
Prêt au taux de 1,5 % sur 10 ans pouvant couvrir certains travaux dans la limite de 18 000 €.
Conditions d’obtention : l’immeuble doit être situé dans le périmètre de certaines procédures publiques.
Où s’adresser ? auprès de l’employeur, CIL et CCI
Pour habiter ou pour louer
Plan Epargne Logement (PEL)
Pour les propriétaires et propriétaires accédants faisant des travaux dans leur résidence principale ou celle de leur locataire ou dans leur résidence secondaire
Prêt accordé en fonction d’une épargne préalable (4 ans minimum) pouvant permettre de financer des travaux d’amélioration pour un montant maximal de 92 000 €. Durée de 2 à 15 ans. Taux dépendant de la date d’ouverture du plan. Prêt accompagné sous certaines conditions d’une prime d’Etat. Le Crédit Epargne Logement (CEL) permet un financement des travaux pour un montant maximal de 23 000 €. Durée minimale de l’épargne : 18 mois. Taux d’intérêt du prêt égal aux taux d’intérêt servi aux dépôts effectués majoré de 1,5% de frais de gestion.
Où s’adresser ? auprès des établissements bancaires
Prêts Vivrélec d’EDF
Prêt Vivrélec Rénovation
Crédit pouvant couvrir la totalité des travaux sur l’électricité, le chauffage et l’isolation. Taux à partir de 2,95 % pour un montant compris entre 1 500 et 21 500 €, sur une durée de 12 à 120 mois
Prêt Vivrélec Habitat existant
Pour une acquisition avec travaux sur l’électricité, le chauffage et l’isolation, en complément d’un prêt immobilier du Crédit Foncier. Prêt sur 6 ans de 2 000 à 12 500 € avec un complément possible de 3 000 € pour un chauffe-eau électrosolaire. Taux de 2,95% jusqu’à 8 000 €, de 3,5% au delà.
Conditions d’obtention : travaux faits par des professionnels respectant les conditions de l’offre rénovation d’EDF, au moins 50% des besoins de chauffage assurés par une solution électrique à l’issu des travaux
Où s’adresser ? Auprès de votre installateur partenaire d’EDF, à l’agence Prêt Vivrélec rénovation au n°indigo 0 820 363 363 ou auprès de votre conseiller EDF au n°AZUR 0 810 126 126.
Prêts Gaz de France- Dolce Vita
Prêt DolceVita Confort Durable
Prêt à taux bonifié pour la conversion au gaz naturel du système de chauffage eau chaude. Montant maximum de 10 000 € au taux à partir de 0,15% ou 1,15% en fonction du type d’équipements choisi
Prêt DolceVita Rénovation durable
Pour moderniser une installation au gaz naturel en utilisant une chaudière basse température ou à condensation, avec ou sans chauffe-eau solaire, ou un système solaire combiné. Taux de 1,99% pour un montant maximum de 10 000 €
Où s’adresser ? auprès de l’installateur ou de la banque Solféa (49 avenue de l’Opéra 75083 Paris cedex 02).
Subventions
Pour habiter
Subvention de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat aux propriétaires occupants à revenus modestes
Pour les propriétaires dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil. Subvention selon les niveaux de revenus de 20% ou 35 % du coût HT des travaux dans la limite de 13 000 €. En cas de travaux de sortie d’insalubrité ou de péril, subvention de 50% et plafond de travaux porté à 30 000 €. Taux de subvention de 70% pour travaux de suppression des peintures au plomb ou d’adaptation au handicap dans la limite de 8 000 €.. Possibilité de subventions pour auto réhabilitation sous réserve d’un encadrement technique. Possibilité de subvention aux locataires pour travaux de mise aux normes de décence ou d’adaptation au handicap.
Travaux concernés : travaux de sécurité, de confort, de salubrité, d’équipement, d’accessibilité et d’adaptation aux personnes handicapées, d’économies d’énergie et d’isolation acoustique.
Conditions d’obtention : logement construit depuis plus de 15 ans, conditions de ressources, occupation pendant 9 ans après les travaux à titre de résidence principale
Où s’adresser ? : à la délégation ANAH de la Direction départementale de l’Équipement (DDE)
Aide aux habitants des zones recensées comme « points noirs » du bruit dû aux réseaux routiers ou ferroviaires
Dans le cadre d’une OPAH, subvention pour isolation de façade s’ajoutant aux aides existantes pour couvrir 80 % du montant des travaux
Conditions d’obtention : conditions de bruit et d’antériorité du bâtiment
Où s’adresser ? : à la mairie, à la préfecture ou à la DDE
Aides aux riverains des aéroports attribuées par les organismes gestionnaires des aéroports
Subventions pour des travaux d’isolation acoustique, accordées aux habitants riverains des 10 plus grands aéroports français, sous certaines conditions. Voir les plans de gêne sonore auprès des mairies concernées. Montant de l’aide : 80 % du coût des travaux et études préalables.
Conditions d’obtention : être dans le périmètre des plans de gêne sonore et condition d’antériorité du bâtiment
Où s’adresser ? auprès de la mairie et du gestionnaire de l’aéroport
Subvention des caisses de retraite pour des travaux d’adaptation ou de rénovation
Pour les retraités du régime général de la Sécurité Sociale ou certains autres régimes, propriétaires ou locataires de leur résidence principale, disposant de ressources inférieures à un plafond fixé par chaque caisse.
Volet logement de la prestation de compensation pour travaux d’adaptation au handicap
Subvention de 100% pour la tranche de travaux inférieure à 1 500 €, et de 50% au-delà. Aide maximale de 10 000 € par période de 10 ans pour l’aménagement d’un logement.
Où s’adresser ? auprès des maisons départementales des personnes handicapées
Volet logement de l’Allocation Personnalisé d’Autonomie (APA)
Aide variant selon les situations, calculée suite à la visite à domicile d’une équipe médico-sociale
Où s’adresser ? auprès du conseil général
Subvention destinée aux « Monuments Historiques »
Subvention pouvant aller de 20 à 80 % du coût des travaux dans le cas d’un monument classé et jusqu’à 40 % dans celui d’un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire.
Conditions d’obtention : bâtiment classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. Les contraintes d’obtention sont importantes et les délais souvent longs.
Où s’adresser ? à la Direction Régionale des Affaires Culturelles
Pour louer
Subvention de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH )
Subvention correspondant à 15 % du coût des travaux HT dans la limite d’un plafond. Majoration possible du taux de subvention (jusqu’à 70%) dans certains cas avec respect de plafonds de loyers. En cas de travaux de sortie d’insalubrité ou de péril, le taux de subvention est majoré de 20% et le plafond pris en compte est relevé de 30 000 €.
Travaux concernés : travaux de sécurité, de confort, de salubrité, d’équipement, d’accessibilité et d’adaptation aux personnes handicapées, d’économies d’énergie et d’isolation acoustique.
Conditions d’obtention : logement construit depuis plus de 15 ans, travaux facturés par une entreprise, logement loué pendant au moins 9 ans après les travaux à titre de résidence principale
Où s’adresser ? : à la délégation ANAH de la Direction départementale de l’Équipement (DDE)
Aide à la remise en location des logements vacants
Prime supplémentaire à la subvention de l’ANAH d’un montant variant selon la situation géographique de 2 000 à 5 000 €. Le logement doit être loué en respectant certains plafonds de loyer, après un temps de vacance de 12 mois minimum et sous réserve d’un montant de travaux minimum de 15 000 € par logement.
Où s’adresser ? : à la délégation ANAH de la Direction départementale de l’Équipement (DDE)
Subvention destinée aux Gîtes de France et chambres d’hôtes
Subventions du Conseil Général et parfois du Conseil Régional. Montants et conditions d’attribution variant d’un département à l’autre.
Conditions d’obtention : logement loué en totalité ou en partie pendant une durée de 3 à 10 ans selon les départements.
Où s’adresser ? à l’association des Gîtes de France ou au conseil général
Pour habiter ou pour louer
Aides de l’ANAH pour des travaux de maîtrise de l’énergie ou de confort sonore
(primes supplémentaires à la subvention de l’ANAH, matériels répondant à des critères de qualité)
Mise en place d’une chaudière individuelle à condensation prime de 900 €
Mise en place de fenêtres à isolation renforcée prime de 80 € par fenêtre (réservée aux OPAH et PIG à volets maîtrise de l’énergie ou confort sonore)
Mise en place d’un chauffe-eau solaire individuel prime de 900 €
Mise en place d’un système solaire combiné (plancher solaire direct) prime de 1 800 €
Mise en place d’une pompe à chaleur prime de 900 € (système air/eau) ou de 1 800 € (système à capteurs enterrés)
Mise en place d’une chaudière individuelle à bois (avec label Flamme Verte) prime de 900 €
Cumul des aides de l’ANAH et d’autres aides publiques limité à 80% de la dépense subventionnable.
Aides de l’ADEME pour des investissements sur des énergies renouvelables
Bilan thermique Aide au pré-diagnostic et diagnostic thermique en immeuble collectif 1 Pré-diagnostic : 70 % du coût de l’étude plafonné à 2 300 € (3 800 € si préconisations d’investissement)
2 Diagnostic : 50% du coût de l’étude plafonné à
75 000 €
Structure et contenu conformes au cahier des charges de l’ADEME
Bois énergie Installation d’une chaufferie bois dans un immeuble Possibilité d’aide. Se renseigner auprès de la délégation régionale de l’ADEME.
Solaire thermique Chauffe-eau solaire individuel et systèmes solaires combinés (chauffage et eau chaude)
Dans certaines régions, aides de l’ADEME en complément des aides du conseil régional. Se renseigner auprès de la délégation régionale de l’ADEME.
Chauffage solaire de l’eau dans l’habitat collectif (avec garantie de résultats solaires) - Aide au pré-diagnostic de 70% du coût plafonné à
2 300 € (3 800 € si préconisations d’investissement),
- 50% coût des études de faisabilité,
- jusqu’à 350 € H.T par m² de capteurs (sous conditions)
Production d’électricité par photovoltaïque, éolienne ou microcentrale hydroélectrique Hors réseau en régime rural pour les habitations principales ou secondaires
Jusqu’à 95 % avec l’aide du FACE
Hors réseau en régime urbain pour les habitations principales Jusqu’à 35 %, auquel il faut ajouter 35 % de financement EDF
Géothermie Installation d’une pompe à chaleur à capteurs verticaux enterrés en petit collectif Possibilité d’aide. Se renseigner auprès de la délégation régionale de l’ADEME.
Achat par EDF de l’électricité photovoltaïque injectée sur le réseau
A raison de 0,13811 € par KWh sur le continent et du double pour les DOM et la Corse. Pour les autres filières (hydraulique, biomasse, éolien) tarif d’achat spécifique inférieur à celui de la filière solaire.
Avantages fiscaux
Pour habiter ou pour louer
Travaux d’entretien et d’amélioration de l’habitat
Travaux concernés : travaux apportant plus de confort au logement, à ses dépendances (balcons, garages privatifs, greniers pour transformation en logement…), au terrain (clôture et chemins d’accès), travaux de raccordement aux réseaux publics, de ravalement, de toiture etc…. Sont exclus les travaux assimilés à de la reconstruction, les piscines, les ascenseurs sauf ceux à destination des personnes handicapées…
Nature de l’aide : taux de TVA réduit à 5,5 % sur la main d’œuvre et les fournitures maintenu jusqu’au 31 12 2010. Seule, l’acquisition des gros appareils de chauffage collectif, les gros appareils sanitaires et les ascenseurs restent soumis au taux de 19,6 %. La main d’œuvre pour la pose de ces gros équipements est par contre soumise au taux réduit.
Conditions d’obtention : logement de plus de 2 ans, faisant partie de locaux affectés totalement ou à plus de 50 % à l’habitation, travaux (main d’œuvre et fournitures) facturés par une entreprise. Pour les logements locatifs, logement loué nu à titre de résidence principale.
Pour habiter
Dépenses d’impôt pour dépenses d’équipement relatives à la résidence principale
1. Crédit d’impôt au titre du développement durable
Nature de l’aide :
Pour les dépenses payées entre le 01.01.2006 et le 31.12.2009. Crédit d’impôt sur la facture TTC de l’équipement ou des matériaux de 15 % pour l’acquisition d’une chaudière basse température, de 25% pour l’acquisition d’une chaudière à condensation*, de matériaux d’isolation thermique*, d’appareils de régulation de chauffage* et d’équipement de raccordement à un réseau de chaleur, de 50% pour les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et des pompes à chaleur.
Pour les dépenses signalées par une étoile, le taux peut être porté à 40% à la double condition que l’immeuble ait été achevé avant le 01.01.1977 et que les travaux aient été réalisés avant le 31.12 de la 2ème année suivant celle d’acquisition. Dépenses dans la limite d’un plafond pluriannuel de 8 000 € pour une personne seule, de 16 000 € pour un couple marié majoré de 400 € par personne à charge.
Conditions d’obtention : résidence principale, travaux facturés par une entreprise, logement de plus de 2 ans pour certains travaux
Pour en savoir plus : www.industrie.gouv.fr/energie/developp/econo/textes/credit-impot-2005.htm
2. Crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes
Crédit d’impôt de 25% pour les dépenses d’installation et de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées et handicapées. Crédit de 15% pour les travaux de prévention des risques technologiques. Crédit calculé sur les dépenses de matériaux et main d’œuvre, sauf pour les ascenseurs électriques à traction (équipement uniquement). Dépenses réalisées entre le 01 01 2005 et le 31 12 2009. Dépenses totales sur cette période plafonnées à 5 000 € pour une personne seule, de 10 000 € pour un couple marié majoré de 400 € par personne à charge
Conditions d’obtention : résidence principale, travaux facturés par une entreprise, logement de plus de deux ans pour les ascenseurs
Travaux réalisés dans les « Monuments Historiques »
Nature de l’aide : 100 % de la part des travaux à la charge du propriétaire sur les travaux subventionnés par l’administration des Affaires Culturelles sont déductibles du revenu global sans limitation du montant.
Conditions d’obtention : bâtiment classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, bâtiment ouvert au public.
Pour louer
Travaux d’entretien et d’amélioration d’un logement locatif
Déduction des travaux réalisés dans l’année du revenu foncier et si déficit foncier, imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, avec possibilité de report.
Travaux réalisés dans le cadre des dispositifs « Robien » dans l’ancien réhabilité
Nature de l’aide : Amortissement de 65 % de l’investissement (travaux de réhabilitation compris) pour les logements acquis depuis le 03 04 2003. Un nouveau dispositif dit « Borloo dans l’ancien » devrait entrer en vigueur le 1er juillet 2006
Conditions d’obtention : Loyers plafonnés, durée de location minimum de 9 ans
Travaux de restauration complète d’un immeuble dans les secteurs protégés du régime « loi Malraux »
Sont concernés les travaux de démolition, suivis de reconstitution de toiture et de murs extérieurs
Nature de l’aide : imputation du déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant.
Conditions d’obtention : logements loués nus à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans
Travaux sur les immeubles historiques ou assimilés, productifs de revenus
Nature de l’aide : imputation du déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant.
Conditions d’obtention : bâtiment ouvert au public
Travaux réalisés dans des logements touristiques
1. Réalisation de travaux seuls
Nature de l’aide : réduction d’impôt de 20 % du coût des travaux plafonné. Réduction plafonnée à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple
Conditions d’obtention : Logements situés dans une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale, une zone rurale inscrite sur la liste du Conseil des Communautés européennes, ou faisant partie d’un village résidentiel de tourisme dans le périmètre d’une Opération de Réhabilitation de l’Immobilier de Loisir (ORIL). Logements achevés avant le 01.01.1989 pour les locations en qualité de meublé de tourisme.
2. Investissements dans des résidences de tourisme
Nature de l’aide : réduction d’impôts de 20 % sur le prix de revient majoré des travaux dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple. Étalement de la réduction d’impôt sur 6 ans.
Conditions d’obtention : Acquisition d’un logement achevé avant le 01.01.1989 en vue de le réhabiliter situé dans une zone de revitalisation rurale, une zone rurale inscrite sur la liste du conseil des communautés européennes, une station classée ou une commune touristique fixée par décret. Engagement de location du logement nu pendant 9 ans, travaux effectués entre le 01.01.2004 et le 31.12.2010.
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samedi 31 mai 2008
jeudi 22 mai 2008
Votre chaudière
Bonjour à tous et à toutes.
Un copropriétaire nous a demandés si l'on connaissait une entreprise pour l'entretien de sa chaudière.Très bonne question.Il faut savoir que dans notre résidence,certains étages ont le gaz et donc un chauffage au gaz aussi.La question a été posé au syndic LANGLOIS qui en connait plusieurs.Voilà donc une occasion pour vous faire,de faire des économies.En effet l'entretien de la chaudière de chacun est sous sa responsabilité.Mais si vous souhaitez tous prendre le même prestataire pour l'entretien annuel de vos chaudières , un prix pourra être obtenu.Si vous êtes interrésses par cette idée , merci de prendre contact avec le conseil syndical qui regroupera les demandes et reviendra vers vous ensuite.
Le conseil syndical.
lundi 12 mai 2008
Dégradations constatées le 12 Mai matin
Des dégradations ont été constatées ce 12 Mai 2008 dans la résidence : Le néon de l'ascenseur et la contre marche de l'entrée principale.Les réparations vont être effectuées.Soyons plus vigilants à l'avenir.
Photos du chantier du 12 Mai 2008 et fleurissement de la résidence
Les travaux avancent. Bravo aux courageux et en particulier à Manuel .C'est du super boulot.Bravo aussi pour le fleurissement de la résidence à Fatiha et à ceux qui l'ont aidée.
dimanche 11 mai 2008
Les caves de la copropriété
Bonjour à tous et à toutes,
Les 5 caves de la copropriété sont occupées illégalement par certains résidents.
Malgré un courrier adressé à chacun ,et mis à part une personne qui a reconnu occuper une cave de la copropriété et qui souhaite la louer car elle est dans le besoin et une autre personne qui l'a eu par le gardien qui lui a désignée après son achat, rien n'a bougé.
Cela veut dire que 5 caves sont occupées illégalement par des personnes qui n'en possède pas et que ces personnes se moquent de la copropriété.
On peut se poser la question de savoir comment ces personnes ont eu ses caves?Qui leur a donné l'autorisation?
Ce point sera mis à l'ordre du jour prochainement avec le syndic et le conseil syndical.
Ces caves sont verrouillées et occupées illégalement. Nous vous demandons donc une nouvelle fois de les vider car elles vont servir à l'usage de la copropriété et non à l'usage privée de certaines personnes.Il n'est pas possible de s'approprier le bien de la communauté pour soi. Nous espérons que ce point sera réglé avant la fin du mois de Mai 2008.
Le conseil syndical.
jeudi 8 mai 2008
Des nouvelles du chantier
Bonjour à vous tous et à vous toutes,
Je reviens vers vous une nouvelle fois concernant la peinture des couloirs afin de vous donner quelques informations.
Le chantier a débuté depuis le week-end prolongé du 1er Mai 2008.
Les premiers essais de peinture (teinte) ont eu lieu.
Le nombre de participants est pour l'instant de 6 personnes.
C'est encore très peu et il y'a un risque que certains étages ne soient pas faits par manque de participants et d'implication.
J'ai confiance en vous et je sais que l'on peut compter sur votre participation active ou financière.
Certains ou certaines m'ont dit qu'elles seront présentes à partir de la mi-Mai donc pour le week-end du 17 Mai 2008.
Je les en remercie par avance.
D'autres m'ont dit avoir un proche qui pourrait participer à leur place .
J'invite ces personnes à me recontacter très rapidement par mail ou téléphone pour servir de lien .
Il faut que chacun d'entre vous se sente impliqué dans cette démarche vers l'avant pour l'amélioration en terme de qualité de vie dans notre résidence.
Nous ne pourrons réussir qu'avec vous tous .
Il a été décidé et certains copropriétaires sont d'accord pour récompenser les personnes qui s'investiront à leur place car celles-ci sont loin ou ne peuvent le faire pour des raisons de santé ou autres
La somme récoltée servira à faire un ,ou plusieurs cadeaux à ceux ou celles qui travailleront pour les autres.
Il faut dire que M.RODRIGUES Manuel qui est peintre professionnel de métier dirige ce chantier et y travaille très fréquemment et nous a fait bénificier de tarifs avantageux sur la peinture.
Il a donc été décidé que c'est lui qui conseillera et sera le référent sur la partie technique de ce chantier.
Un grand MERCI à Manuel.
Si vous voulez donner pour participer au cadeau ,merci de m'en informer par mail ou téléphone.
Il y'aura certainement quelques Samedi avec le petit déjeuner ou gouter offert aux participants.
Pour le repas du midi, il est toujours plus agréable de rester ensemble et il est aussi possible de prévoir les sandwichs et boissons.
Je vous remercie pour vos réponses à toutes et à tous et j'éspère que ce chantier nous servira aussi à tous nous rencontrer et mieux nous connaître.
Cordialement.
Said AMGHAR
Président du conseil syndical des coquelicots.
amghar.said@neuf.fr
06 60 34 71 11
mardi 6 mai 2008
Arrêt prolongé
Bonjour à tous.
Notre gardien est arrêté pour une semaine supplémentaire. Il sera ensuite en congés.
Il sera normalement de retour le 19 Mai 2008.
Merci aux volontaires de continuer la sortie des poubelles .
jeudi 1 mai 2008
Je trie, je ramasse,je ne salis pas même dehors
Que pensez vous de ces photos?
Elles ont été prises dans notre résidence.Soyons tous unis pour une résidence propre et bientôt fleurie.
Chaque couleur ses emballages
Dans les bacs, sacs ou conteneurs jaunes
On met - avec leur bouchon - tous les bouteilles et flacons en plastique quelle que soit leur taille: les bouteilles de soda, d’eau, d'huile, de lait, de soupe, les flacons d’adoucissant, de lessive, de liquide-vaisselle, de mayonnaise, les conteneurs à vin, les flacons plastique de shampoing, de bain moussant, de gel douche...
On met sans les laver mais en les vidant bien : les briques alimentaires même avec leurs bouchons, les bidons de sirop, les boîtes de conserve, les canettes, les aérosols (même ceux de la salle de bain), les barquettes en aluminium, les boîtes et les emballages en carton.
On ne met pas : les sacs plastiques, les petits emballages en plastique tels que les pots de yaourt, de crème fraîche ou les barquettes en polystyrène, tout ce qui contient des restes, les couches-culottes, les papiers salis ou gras, les barquettes sales, les mouchoirs en papier et autres articles hygiéniques, les films plastiques enveloppant les revues et les emballages.
Dans les bacs ou conteneurs bleus
On met sans les films plastiques : les journaux, magazines, revues et prospectus.
On ne met pas : les films en plastique de suremballage de journal.
Dans les bacs ou conteneurs verts
On met : les bouteilles et flacons en verre, les bocaux de conserve, les pots (confitures, bébé, yaourts) et les flacons de shampoing, de gel douche, lorsqu’ils sont en verre.
On ne met pas : la faïence, les pots en terre, la vaisselle cassée, les ampoules électriques : ce ne sont pas des emballages.
Et dans nos vieilles poubelles ou bacs
On met : tout ce qui est périssable, tout ce qui n’entre pas dans les bacs jaunes, bleu ou vert et tous les emballages sur lesquels on a un doute !
On ne met pas : les emballages qui peuvent être recyclés.
Et lorsque vous avez un doute, appelez votre mairie !
mercredi 30 avril 2008
Courrier Postal
Vous souhaitez recevoir par courrier postal des nouvelles de la copropriété?
Rien de plus facile!!!
Envoyez-nous une enveloppe timbrée à votre nom et adresse et nous vous enverrons par courrier des nouvelles régulières( envoyez au moins 2 timbres pour les envois plus lourd).
Le courrier postal est à adresser à M.HAMITOUCHE Jean 45 Rue Henri Dunant 91600 Savigny/orge.
Le conseil syndical.
dimanche 27 avril 2008
Article de la vie financière
Copropriété : comment réduire la facture
La Vie Financière N°3114 / Vendredi 11 Février 2005 / Catégorie : Patrimoine
Les charges de copropriété ne cessent d'augmenter et les nouvelles réglementations risquent d'alourdir encore la facture. Nos conseils pour traquer les dépenses injustifiées.
Les copropriétaires n'ont pas fini de grincer des dents à la réception de leur relevé de charges ! Après la hausse du prix du pétrole qui a accru les dépenses de chauffage collectif, les nouvelles réglementations risquent d'alourdir encore la note. En 2003, les charges de copropriété ont progressé de 3 % en moyenne en France (contre 0,5 % en 2002), pour atteindre plus de 18 euros au mètre carré par an en moyenne, selon la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab), qui annonce de nouvelles augmentations pour les années 2004 et 2005.
De quoi inciter les copropriétaires à redoubler de vigilance. Certains professionnels indélicats pourraient en effet les entraîner dans une application abusive des nouvelles réglementations. D'autant que, dans le passé, faute avouée fut vite pardonnée... Sur la trentaine de syndics et la centaine de dirigeants d'entreprise franciliens condamnés en 2002 et 2003 pour avoir échangé des pots-de-vin d'un montant total de plus de 2 millions d'euros au détriment de 500 copropriétaires, un grand nombre a bénéficié des lois d'amnistie. Graci��s par le président de la République, ils ont également été épargnés par leurs pairs. « Lorsque nous avons voulu exclure de nos rangs le seul de nos adhérents impliqué dans ces affaires, son avocat nous a menacés de nous poursuivre, arguant que nous ne pouvions pas le sanctionner pour une faute amnistiée », regrette Alain de Kaenel, président du Conseil supérieur de l'administration de biens (Csab)
Quelques sources d'économies
Les moyens de contrôle mis à la disposition des copropriétaires pour protéger leurs intérêts sont à présent renforcés. Et peuvent être à l'origine d'économies.
- Un contrôle des charges facilité
En 2003, les dépenses de chauffage ont bondi de près 9 % tandis que les frais de personnel ont augmenté de près de 8 %, selon l'enquête de la Cnab portant sur quelque 3 700 logements en France. Or ces deux postes représentent presque la moitié du montant des charges de copropriété. D'où l'importance de contrôler leur évolution d'une année à l'autre. Une tâche facilitée par la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain), qui a instauré depuis le 1er janvier 2002 le vote, en début d'exercice, d'un budget prévisionnel pour toutes les dépenses courantes (salaire du syndic, assurance, contrats d'entretien des ascenseurs ou des chaudières...)
A condition que les copropriétaires s'assurent que le syndic tient les prévisions ! Sinon, ils risquent d'être confrontés à une dérive de leurs charges selon un phénomène de boule de neige : si le syndic dépasse le budget prévu, il sera tenté l'année suivante de concevoir un budget prévisionnel plus élevé et de dépasser à nouveau ses prévisions, alourdissant toujours davantage la note pour les copropriétaires.
- Un suivi des comptes amélioré
Chaque trimestre, les copropriétaires avancent un quart du budget en paiement anticipé des charges. Pour s'assurer que les sommes avancées sont utilisées à bon escient, mieux vaut opter pour le compte séparé, consacré à la copropriété, et non pour un compte unique au nom du syndic, sur lequel celui-ci gère l'ensemble des copropriétés dont il a la charge. « Cela permet de suivre la trésorerie au jour le jour comme sur un relevé bancaire classique », insiste Marina Durand, présidente de l'Adacop, association de défense des copropriétaires. « Et lorsque les excédents de trésorerie sont placés, c'est la copropriété et non le syndic qui empoche le produit des placements. » Le syndic n'est donc plus tenté de payer les fournisseurs le plus tard possible, de faire voter des provisions très élevées ou de garder en caisse le plus longtemps possible les recettes comme les indemnités d'assurance afin d'optimiser sa trésorerie. Le compte séparé est désormais la règle et les copropriétaires ne peuvent en dispenser le syndic que pour une durée limitée, cette dispense cessant immédiatement lorsqu'un nouveau syndic est désigné.
Il est également plus facile de suivre les comptes de la copropriété depuis qu'il est obligatoire de joindre à la convocation de l'assemblée générale une situation de trésorerie (faisant le bilan des recettes et des dépenses et permettant aux copropriétaires de traquer les excédents de trésorerie) ainsi qu'un état des dettes et des créances sur lequel apparaissent les copropriétaires en retard dans le règlement de leurs charges ou les fournisseurs qui n'ont pas été payés. Reste la mise en place d'un plan comptable unifiant la présentation de la comptabilité de toutes les copropriétés, prévu par la loi SRU. Mais voilà déjà deux fois que ce plan a été repoussé, faute d'un décret d'application précisant son contenu !
- Des honoraires plus détaillés
Inutile de négocier un forfait compétitif pour la gestion courante si le syndic a la main lourde sur les tarifs des prestations exceptionnelles telles que le suivi de gros travaux ou l'engagement d'une procédure judiciaire. Attention aussi à ce que certaines tâches comme les premiers frais de relance, le suivi des sinistres ou la tenue du carnet d'entretien ne soient pas facturées comme des prestations exceptionnelles alors qu'elles devraient relever du forfait. C'est désormais plus facile de s'en assurer, le syndic étant tenu de détailler les honoraires de la gestion courante et des autres prestations, et de fournir à chaque copropriétaire une copie intégrale de son contrat. Son mode d'élection a également été revu. Son contrat doit désormais être adopté à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, sauf si un premier vote ne suffit pas à départager plusieurs candidats. Dans ce cas, un second vote est organisé à la majorité des présents ou représentés. Enfin, il n'y a plus de reconduction tacite du mandat.
- Des contrats plus transparents
De plus en plus de syndics font partie de groupes ayant ouvert leur capital à des banquiers ou à des assureurs ou qui développent des filiales spécialisées dans l'offre de crédit, d'assurance ou d'expertise. Ce qui les amène à proposer ces services aux copropriétaires. Un mélange des genres que dénonce la présidente de l'Adacop : « Il n'est pas normal qu'un audit soit réalisé par une filiale du syndic. Car c'est la porte ouverte à certaines dérives. » Si la nouvelle loi n'a pas interdit ce mélange des genres, elle l'a encadré. Avant de confier une prestation de services à une société qui détient directement ou indirectement une participation dans son capital, le syndic doit désormais demander l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Ce qui aura au moins le mérite d'éveiller leur méfiance ! Cela les incitera également à exiger du syndic qu'il fasse jouer la concurrence entre les entreprises. Enfin, lorsque des travaux sont prévus et qu'un contrat doit être signé en assemblée générale, le syndic devra faire parvenir aux copropriétaires les conditions essentielles des devis au plus tard lors de l'envoi de l'ordre du jour.
Davantage de dépenses
Les nouvelles réglementations multiplient les devoirs des copropriétaires et rendent la gestion plus complexe. Elles génèrent donc plus de dépenses.
- Des coûts de gestion plus élevés
Chaque assemblée générale devra désormais se clore par la signature du procès-verbal. « Gare au surcoût en heures supplémentaires et en honoraires de gestion courante que cela entraînera car le syndic devra s'équiper d'un ordinateur, voire de personnel supplémentaire ! » avertit Alain Ludger, juriste à l'Association des responsables de copropriété (ARC). Le syndic devra en effet préparer à l'avance un projet de résolution pour toutes les questions inscrites à l'ordre du jour. « La signature prendra d'autant plus de temps que la copropriété est grande, le procès-verbal devant indiquer les noms des copropriétaires ou mandataires qui se sont opposés à la décision, leur nombre de voix, ceux qui se sont abstenus et leur nombre de voix », note Philippe Rousselet, directeur général du groupement foncier français (GFF), peu convaincu de l'utilité de la mesure.
- Des diagnostics injustifiés
Attention aussi à la propension de certains syndics à prescrire des diagnostics injustifiés. En effet, ils confondent parfois ceux qui sont exigibles pour les parties privatives et ceux qui le sont pour les parties communes. Les vendeurs doivent ainsi fournir un certificat de recherche d'amiante dans les parties communes, pris en charge par la copropriété. Mais seules certaines villes ou régions imposent le contrôle des termites dans les parties communes. Quant à l'état des risques d'accessibilité au plomb datant de moins d'un an, il n'est obligatoire que dans les immeubles construits avant 1948 et situés dans les zones à risque.
- Un lifting du règlement à prix exorbitant
Certains règlements de copropriété comportent aujourd'hui des clauses devenues illégales avec les modifications successives de la loi de 1965 réglementant la copropriété. La loi SRU permet d'actualiser facilement ce document avant le 13 décembre 2005 : un vote à la majorité simple des présents et des représentés suffit (et non aux deux tiers des millièmes et plus de la moitié des copropriétaires). L'ennui, c'est que certains syndics en profitent pour pratiquer ce lifting à un prix totalement injustifié ! Méfiance, donc, et pas de précipitation. « Une clause illicite n'est pas applicable : un copropriétaire à qui elle est imposée pourra toujours la contester s'il est poursuivi en justice pour non-application du règlement », note Philippe Rousselet.
- Le scandale des ascenseurs
Plusieurs accidents dramatiques ont amené les pouvoirs publics à renforcer la sécurité des ascenseurs. Au prix fort pour les copropriétaires : 4 milliards d'euros, selon les chiffres officiels, le double selon l'ARC. Premier chantier qui attend les co-propriétaires : la révision du contrat d'entretien, qui doit désormais préciser le délai pour la fourniture des pièces, les vérifications périodiques sur l'appareil... Ce toilettage exigible à la date de renouvellement du contrat existant pourrait, selon l'Association des responsables de copropriété, entraîner une augmentation de 15 % : vérifiez la date d'échéance de votre contrat et n'hésitez pas à demander plusieurs devis.
Deuxième grand chantier : la mise en sécurité de l'ascenseur. Là encore, pas de précipitation puisque la première échéance est en juillet 2008. Elle concerne le verrouillage des portes palières et la limitation de la vitesse en descente pour les appareils installés avant le 27 août 2000. Les autres travaux s'échelonneront jusqu'au 3 juillet 2018. Avant d'entreprendre quoi que ce soit, mieux vaut faire établir un audit de l'ascenseur par un bureau de contrôle indépendant et provisionner les travaux dans le budget de la copropriété. Quitte, si la rénovation se révèle trop coûteuse, à changer d'ascenseur, note l'ARC dans son guide Ascenseurs : comment éviter le pire (Editions Vuibert).
Attention, enfin, à ne pas vous laisser entraîner dans des dépenses inutiles par des ascensoristes peu scrupuleux qui proposeraient le remplacement d'un dispositif conforme ou la mise en place d'un système trop sophistiqué par rapport aux exigences de la loi.
Sept astuces pour bien gérer sa copropriété
- Ne pas donner son quitus au syndic : cela permettra de le poursuivre en cas d'erreur de gestion.
- Réclamer les fonds de roulement : les avances et les provisions pour charges les ont rendus inutiles.
- Se renseigner sur la date d'envoi de la convocation à l'assemblée générale : l'ordre du jour complémentaire ayant été supprimé, il faut communiquer les points que l'on souhaite discuter avant réception de la convocation.
- S'assurer que le syndic a souscrit une assurance dommages ouvrage en cas de travaux importants. Sinon, la copropriété n'aura pas de recours en cas de malfaçon.
- Limiter le mandat du syndic à un an : si ce dernier ne vous convient pas à cette échéance, vous pourrez en changer sans avoir à démontrer qu'il a commis une faute ou à lui payer des dommages et intérêts.
- Ne pas rester sans syndic : toutes les décisions prises en assemblée générale seraient alors considérées comme nulles.
- Opter pour l'individualisation des compteurs d'eau : la loi SRU a abaissé la majorité requise pour voter cette décision en assemblée générale et oblige les compagnies des eaux à installer des compteurs de facturation dans les appartements.
LES NOUVEAUX POUVOIRS DU CONSEIL SYNDICAL
- Constitué de copropriétaires élus lors de l'assemblée générale, le conseil syndical a en permanence accès aux comptes de la copropriété. Ses règles de fonctionnement sont désormais votées à la majorité simple des présents. Il pourra aussi prendre à tout moment conseil auprès d'un expert (avocat, huissier, architecte...) sans devoir demander l'autorisation en assemblée générale. En cas de changement de syndic, le sortant lui remettra un bordereau rassemblant toutes les archives et les comptes. En contrepartie, il sera désormais tenu de rendre compte de son mandat à chaque assemblée générale.
« Attention, en cas de vente d'un lot, les règles changent »
Lors d'un changement de copropriétaire, comment les charges sont-elles réparties entre le vendeur et l'acheteur ?
Depuis le 1er septembre 2004, les règles ont changé. La facture doit être acquittée par la personne propriétaire du bien au moment où la dette est exigible. Soit le premier jour de chaque trimestre pour toutes les dépenses inscrites dans le budget prévisionnel ou la date qui a été déterminée par l'assemblée générale pour toutes les autres dépenses. Prenons l'exemple d'une vente qui aurait lieu le 15 juin 2005. Le vendeur devra acquitter les provisions sur charges du budget prévisionnel pour le premier et le deuxième trimestre. L'acheteur, lui, devra payer pour le troisième et le quatrième trimestre.
Et en cas de trop ou de moins-perçu sur les provisions sur charges ?
Ils seront portés au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes.
Imaginons que les copropriétaires aient voté avant la vente, en assemblée générale, un ravalement de façade. Qui, dans ce cas, paiera les travaux ?
Reprenons notre exemple. S'il est prévu lors de l'assemblée générale que l'appel de fonds se fera après le 15 juin 2005, donc une fois le logement vendu, c'est à l'acheteur qu'il reviendra de le payer. Mais si l'assemblée ne fixe pas de date, la dette sera considérée comme exigible immédiatement, et ce sera au vendeur de payer cette charge.
Est-il possible de déroger à ces règles ?
Rien n'empêche de prévoir dans l'acte de vente que les travaux décidés en assemblée générale avant la date du compromis de vente seront à la charge financière du vendeur ou que les excédents de provisions sur charges seront répartis entre le vendeur et l'acquéreur. Pour faciliter l'application de ces règles, la loi oblige le syndic à envoyer au notaire un état de compte détaillé. Et le notaire doit informer le syndic une fois l'acte définitivement signé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Propos recueillis par S. F.
SOPHIE FENOUILLET
Copyright © La Vie Financière. Tous droits réservés.
La Vie Financière N°3114 / Vendredi 11 Février 2005 / Catégorie : Patrimoine
Les charges de copropriété ne cessent d'augmenter et les nouvelles réglementations risquent d'alourdir encore la facture. Nos conseils pour traquer les dépenses injustifiées.
Les copropriétaires n'ont pas fini de grincer des dents à la réception de leur relevé de charges ! Après la hausse du prix du pétrole qui a accru les dépenses de chauffage collectif, les nouvelles réglementations risquent d'alourdir encore la note. En 2003, les charges de copropriété ont progressé de 3 % en moyenne en France (contre 0,5 % en 2002), pour atteindre plus de 18 euros au mètre carré par an en moyenne, selon la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab), qui annonce de nouvelles augmentations pour les années 2004 et 2005.
De quoi inciter les copropriétaires à redoubler de vigilance. Certains professionnels indélicats pourraient en effet les entraîner dans une application abusive des nouvelles réglementations. D'autant que, dans le passé, faute avouée fut vite pardonnée... Sur la trentaine de syndics et la centaine de dirigeants d'entreprise franciliens condamnés en 2002 et 2003 pour avoir échangé des pots-de-vin d'un montant total de plus de 2 millions d'euros au détriment de 500 copropriétaires, un grand nombre a bénéficié des lois d'amnistie. Graci��s par le président de la République, ils ont également été épargnés par leurs pairs. « Lorsque nous avons voulu exclure de nos rangs le seul de nos adhérents impliqué dans ces affaires, son avocat nous a menacés de nous poursuivre, arguant que nous ne pouvions pas le sanctionner pour une faute amnistiée », regrette Alain de Kaenel, président du Conseil supérieur de l'administration de biens (Csab)
Quelques sources d'économies
Les moyens de contrôle mis à la disposition des copropriétaires pour protéger leurs intérêts sont à présent renforcés. Et peuvent être à l'origine d'économies.
- Un contrôle des charges facilité
En 2003, les dépenses de chauffage ont bondi de près 9 % tandis que les frais de personnel ont augmenté de près de 8 %, selon l'enquête de la Cnab portant sur quelque 3 700 logements en France. Or ces deux postes représentent presque la moitié du montant des charges de copropriété. D'où l'importance de contrôler leur évolution d'une année à l'autre. Une tâche facilitée par la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain), qui a instauré depuis le 1er janvier 2002 le vote, en début d'exercice, d'un budget prévisionnel pour toutes les dépenses courantes (salaire du syndic, assurance, contrats d'entretien des ascenseurs ou des chaudières...)
A condition que les copropriétaires s'assurent que le syndic tient les prévisions ! Sinon, ils risquent d'être confrontés à une dérive de leurs charges selon un phénomène de boule de neige : si le syndic dépasse le budget prévu, il sera tenté l'année suivante de concevoir un budget prévisionnel plus élevé et de dépasser à nouveau ses prévisions, alourdissant toujours davantage la note pour les copropriétaires.
- Un suivi des comptes amélioré
Chaque trimestre, les copropriétaires avancent un quart du budget en paiement anticipé des charges. Pour s'assurer que les sommes avancées sont utilisées à bon escient, mieux vaut opter pour le compte séparé, consacré à la copropriété, et non pour un compte unique au nom du syndic, sur lequel celui-ci gère l'ensemble des copropriétés dont il a la charge. « Cela permet de suivre la trésorerie au jour le jour comme sur un relevé bancaire classique », insiste Marina Durand, présidente de l'Adacop, association de défense des copropriétaires. « Et lorsque les excédents de trésorerie sont placés, c'est la copropriété et non le syndic qui empoche le produit des placements. » Le syndic n'est donc plus tenté de payer les fournisseurs le plus tard possible, de faire voter des provisions très élevées ou de garder en caisse le plus longtemps possible les recettes comme les indemnités d'assurance afin d'optimiser sa trésorerie. Le compte séparé est désormais la règle et les copropriétaires ne peuvent en dispenser le syndic que pour une durée limitée, cette dispense cessant immédiatement lorsqu'un nouveau syndic est désigné.
Il est également plus facile de suivre les comptes de la copropriété depuis qu'il est obligatoire de joindre à la convocation de l'assemblée générale une situation de trésorerie (faisant le bilan des recettes et des dépenses et permettant aux copropriétaires de traquer les excédents de trésorerie) ainsi qu'un état des dettes et des créances sur lequel apparaissent les copropriétaires en retard dans le règlement de leurs charges ou les fournisseurs qui n'ont pas été payés. Reste la mise en place d'un plan comptable unifiant la présentation de la comptabilité de toutes les copropriétés, prévu par la loi SRU. Mais voilà déjà deux fois que ce plan a été repoussé, faute d'un décret d'application précisant son contenu !
- Des honoraires plus détaillés
Inutile de négocier un forfait compétitif pour la gestion courante si le syndic a la main lourde sur les tarifs des prestations exceptionnelles telles que le suivi de gros travaux ou l'engagement d'une procédure judiciaire. Attention aussi à ce que certaines tâches comme les premiers frais de relance, le suivi des sinistres ou la tenue du carnet d'entretien ne soient pas facturées comme des prestations exceptionnelles alors qu'elles devraient relever du forfait. C'est désormais plus facile de s'en assurer, le syndic étant tenu de détailler les honoraires de la gestion courante et des autres prestations, et de fournir à chaque copropriétaire une copie intégrale de son contrat. Son mode d'élection a également été revu. Son contrat doit désormais être adopté à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, sauf si un premier vote ne suffit pas à départager plusieurs candidats. Dans ce cas, un second vote est organisé à la majorité des présents ou représentés. Enfin, il n'y a plus de reconduction tacite du mandat.
- Des contrats plus transparents
De plus en plus de syndics font partie de groupes ayant ouvert leur capital à des banquiers ou à des assureurs ou qui développent des filiales spécialisées dans l'offre de crédit, d'assurance ou d'expertise. Ce qui les amène à proposer ces services aux copropriétaires. Un mélange des genres que dénonce la présidente de l'Adacop : « Il n'est pas normal qu'un audit soit réalisé par une filiale du syndic. Car c'est la porte ouverte à certaines dérives. » Si la nouvelle loi n'a pas interdit ce mélange des genres, elle l'a encadré. Avant de confier une prestation de services à une société qui détient directement ou indirectement une participation dans son capital, le syndic doit désormais demander l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Ce qui aura au moins le mérite d'éveiller leur méfiance ! Cela les incitera également à exiger du syndic qu'il fasse jouer la concurrence entre les entreprises. Enfin, lorsque des travaux sont prévus et qu'un contrat doit être signé en assemblée générale, le syndic devra faire parvenir aux copropriétaires les conditions essentielles des devis au plus tard lors de l'envoi de l'ordre du jour.
Davantage de dépenses
Les nouvelles réglementations multiplient les devoirs des copropriétaires et rendent la gestion plus complexe. Elles génèrent donc plus de dépenses.
- Des coûts de gestion plus élevés
Chaque assemblée générale devra désormais se clore par la signature du procès-verbal. « Gare au surcoût en heures supplémentaires et en honoraires de gestion courante que cela entraînera car le syndic devra s'équiper d'un ordinateur, voire de personnel supplémentaire ! » avertit Alain Ludger, juriste à l'Association des responsables de copropriété (ARC). Le syndic devra en effet préparer à l'avance un projet de résolution pour toutes les questions inscrites à l'ordre du jour. « La signature prendra d'autant plus de temps que la copropriété est grande, le procès-verbal devant indiquer les noms des copropriétaires ou mandataires qui se sont opposés à la décision, leur nombre de voix, ceux qui se sont abstenus et leur nombre de voix », note Philippe Rousselet, directeur général du groupement foncier français (GFF), peu convaincu de l'utilité de la mesure.
- Des diagnostics injustifiés
Attention aussi à la propension de certains syndics à prescrire des diagnostics injustifiés. En effet, ils confondent parfois ceux qui sont exigibles pour les parties privatives et ceux qui le sont pour les parties communes. Les vendeurs doivent ainsi fournir un certificat de recherche d'amiante dans les parties communes, pris en charge par la copropriété. Mais seules certaines villes ou régions imposent le contrôle des termites dans les parties communes. Quant à l'état des risques d'accessibilité au plomb datant de moins d'un an, il n'est obligatoire que dans les immeubles construits avant 1948 et situés dans les zones à risque.
- Un lifting du règlement à prix exorbitant
Certains règlements de copropriété comportent aujourd'hui des clauses devenues illégales avec les modifications successives de la loi de 1965 réglementant la copropriété. La loi SRU permet d'actualiser facilement ce document avant le 13 décembre 2005 : un vote à la majorité simple des présents et des représentés suffit (et non aux deux tiers des millièmes et plus de la moitié des copropriétaires). L'ennui, c'est que certains syndics en profitent pour pratiquer ce lifting à un prix totalement injustifié ! Méfiance, donc, et pas de précipitation. « Une clause illicite n'est pas applicable : un copropriétaire à qui elle est imposée pourra toujours la contester s'il est poursuivi en justice pour non-application du règlement », note Philippe Rousselet.
- Le scandale des ascenseurs
Plusieurs accidents dramatiques ont amené les pouvoirs publics à renforcer la sécurité des ascenseurs. Au prix fort pour les copropriétaires : 4 milliards d'euros, selon les chiffres officiels, le double selon l'ARC. Premier chantier qui attend les co-propriétaires : la révision du contrat d'entretien, qui doit désormais préciser le délai pour la fourniture des pièces, les vérifications périodiques sur l'appareil... Ce toilettage exigible à la date de renouvellement du contrat existant pourrait, selon l'Association des responsables de copropriété, entraîner une augmentation de 15 % : vérifiez la date d'échéance de votre contrat et n'hésitez pas à demander plusieurs devis.
Deuxième grand chantier : la mise en sécurité de l'ascenseur. Là encore, pas de précipitation puisque la première échéance est en juillet 2008. Elle concerne le verrouillage des portes palières et la limitation de la vitesse en descente pour les appareils installés avant le 27 août 2000. Les autres travaux s'échelonneront jusqu'au 3 juillet 2018. Avant d'entreprendre quoi que ce soit, mieux vaut faire établir un audit de l'ascenseur par un bureau de contrôle indépendant et provisionner les travaux dans le budget de la copropriété. Quitte, si la rénovation se révèle trop coûteuse, à changer d'ascenseur, note l'ARC dans son guide Ascenseurs : comment éviter le pire (Editions Vuibert).
Attention, enfin, à ne pas vous laisser entraîner dans des dépenses inutiles par des ascensoristes peu scrupuleux qui proposeraient le remplacement d'un dispositif conforme ou la mise en place d'un système trop sophistiqué par rapport aux exigences de la loi.
Sept astuces pour bien gérer sa copropriété
- Ne pas donner son quitus au syndic : cela permettra de le poursuivre en cas d'erreur de gestion.
- Réclamer les fonds de roulement : les avances et les provisions pour charges les ont rendus inutiles.
- Se renseigner sur la date d'envoi de la convocation à l'assemblée générale : l'ordre du jour complémentaire ayant été supprimé, il faut communiquer les points que l'on souhaite discuter avant réception de la convocation.
- S'assurer que le syndic a souscrit une assurance dommages ouvrage en cas de travaux importants. Sinon, la copropriété n'aura pas de recours en cas de malfaçon.
- Limiter le mandat du syndic à un an : si ce dernier ne vous convient pas à cette échéance, vous pourrez en changer sans avoir à démontrer qu'il a commis une faute ou à lui payer des dommages et intérêts.
- Ne pas rester sans syndic : toutes les décisions prises en assemblée générale seraient alors considérées comme nulles.
- Opter pour l'individualisation des compteurs d'eau : la loi SRU a abaissé la majorité requise pour voter cette décision en assemblée générale et oblige les compagnies des eaux à installer des compteurs de facturation dans les appartements.
LES NOUVEAUX POUVOIRS DU CONSEIL SYNDICAL
- Constitué de copropriétaires élus lors de l'assemblée générale, le conseil syndical a en permanence accès aux comptes de la copropriété. Ses règles de fonctionnement sont désormais votées à la majorité simple des présents. Il pourra aussi prendre à tout moment conseil auprès d'un expert (avocat, huissier, architecte...) sans devoir demander l'autorisation en assemblée générale. En cas de changement de syndic, le sortant lui remettra un bordereau rassemblant toutes les archives et les comptes. En contrepartie, il sera désormais tenu de rendre compte de son mandat à chaque assemblée générale.
« Attention, en cas de vente d'un lot, les règles changent »
Lors d'un changement de copropriétaire, comment les charges sont-elles réparties entre le vendeur et l'acheteur ?
Depuis le 1er septembre 2004, les règles ont changé. La facture doit être acquittée par la personne propriétaire du bien au moment où la dette est exigible. Soit le premier jour de chaque trimestre pour toutes les dépenses inscrites dans le budget prévisionnel ou la date qui a été déterminée par l'assemblée générale pour toutes les autres dépenses. Prenons l'exemple d'une vente qui aurait lieu le 15 juin 2005. Le vendeur devra acquitter les provisions sur charges du budget prévisionnel pour le premier et le deuxième trimestre. L'acheteur, lui, devra payer pour le troisième et le quatrième trimestre.
Et en cas de trop ou de moins-perçu sur les provisions sur charges ?
Ils seront portés au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes.
Imaginons que les copropriétaires aient voté avant la vente, en assemblée générale, un ravalement de façade. Qui, dans ce cas, paiera les travaux ?
Reprenons notre exemple. S'il est prévu lors de l'assemblée générale que l'appel de fonds se fera après le 15 juin 2005, donc une fois le logement vendu, c'est à l'acheteur qu'il reviendra de le payer. Mais si l'assemblée ne fixe pas de date, la dette sera considérée comme exigible immédiatement, et ce sera au vendeur de payer cette charge.
Est-il possible de déroger à ces règles ?
Rien n'empêche de prévoir dans l'acte de vente que les travaux décidés en assemblée générale avant la date du compromis de vente seront à la charge financière du vendeur ou que les excédents de provisions sur charges seront répartis entre le vendeur et l'acquéreur. Pour faciliter l'application de ces règles, la loi oblige le syndic à envoyer au notaire un état de compte détaillé. Et le notaire doit informer le syndic une fois l'acte définitivement signé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Propos recueillis par S. F.
SOPHIE FENOUILLET
Copyright © La Vie Financière. Tous droits réservés.
samedi 26 avril 2008
Les charges de copropriété: Que choisir Nov 2006
17/11/06
Copropriété
Surcharge de charges
Depuis 2003, les charges de copropriété dans le parc immobilier privé sont reparties à la hausse, atteignant un record en 2005 selon l'Observatoire national de la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab). La faute essentiellement à l'augmentation des tarifs de l'énergie et surtout du gaz.
Alors que les prix de l'immobilier atteignent des niveaux encore jamais vus en France, c'est au tour des charges de copropriété des immeubles privés de s'enflammer. En 2005, la hausse a encore été de 4,8 %, contre une baisse de 5,2 % en 2002, selon l'Observatoire national de la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab).
Si certains postes continuent de représenter une faible part des charges (impôts locaux, fournitures pour l'entretien, consommation électrique), d'autres composantes « déterminent plus fortement le mouvement des niveaux de charge ».
Les dépenses liées au chauffage et à l'eau sont celles qui augmentent le plus et qui représentent du coup une part prépondérante dans le budget des ménages. Elles s'expliquent logiquement par la hausse des prix. Pour le gaz par exemple, elle a été de 30 % entre 1999 et 2004, de 4 % en juillet 2005, de 2,6 % en septembre 2005, de 3,8 % début 2006 et de 5,8 % en mai dernier. Et la libéralisation des prix du gaz et de l'électricité prévue pour le 1er juillet 2007 ne devrait pas arranger les choses tant une dérive des prix est plus que probable dans la réforme actuelle. Se chauffer coûte cher mais risque de coûter bien plus cher dans les années à venir.
Autre poste en augmentation dans les copropriétés, celui lié au personnel, essentiellement les concierges. Cela s'explique, selon l'Observatoire, par « l'alourdissement du coût de travail (convention collective, 35 heures...) et les nouvelles exigences de la demande des copropriétaires pour la sécurité ou l'entretien ». Les honoraires des syndics, quant à eux, représentent dorénavant presque 10 % des charges, et les travaux d'entretien 8,3 % de la facture.
Au total, les charges de copropriété dans le parc immobilier privé s'élèvent, en moyenne, à 19,80 euros par mètre carré et par an. C'est-à-dire la bagatelle de 1485 euros pour un appartement de 75 mètres carrés. Avec des écarts géographiques importants : de 27,20 euros le mètre carré dans les Hauts-de-Seine à 7,80 euros à Rodez (Aveyron).
Franck Attia
Comment alleger nos charges
Charges de copropriété : Des pistes pour alléger la facture
C’est peut-être une évidence mais, pour agir significativement sur le montant des charges, il faut s’attaquer en priorité aux postes les plus importants et/ou ayant progressé le plus rapidement. Rappelons que les postes de charges les plus gourmands sont ceux consacrés aux frais de personnel, au chauffage (fluides), à l’eau froide et aux honoraires du syndic. Ceux qui ont le plus progressé en 2004 sont, sans surprise, le poste chauffage (fluides et entretien), le poste « sociétés extérieures », ainsi que les honoraires du syndic et les travaux d’entretien.
En effet, aux charges de gestion, il faut ajouter les travaux. Le vieillissement des immeubles impose des ravalements coûteux et les nouvelles obligations, comme la mise aux normes des ascenseurs, ou l’éradication des conduites en plomb, vont entraîner d’importantes dépenses.
Notons que pour les grandes copropriétés, et notamment les IGH (immeubles de grande hauteur), qui externalisent beaucoup de fonctions, la croissance des charges a été occultée par la baisse du taux de TVA.
Le poste « frais de personnel »
Il s’agit du premier poste de dépenses de la copropriété. Son augmentation en 2004 s’explique, d’une part par l’alourdissement du coût du travail (remplacements imposés par la mise en œuvre des 35 heures, convention collective de plus en plus contraignante) et, d’autre part, par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien…). La solution peut consister alors à externaliser une grande partie des tâches de gardiennage et d’entretien (ce qui se répercute sur le poste « sociétés extérieures »). On peut également envisager de supprimer le poste de concierge. Cette suppression nécessite l’unanimité des copropriétaires lorsque l’existence du poste de gardien est prévue dans le règlement de copropriété. Dans le cas contraire, la double majorité de l’article 26 suffit, dans la mesure où la mise en place de services de substitution apporte des avantages équivalents (ce qui n’est pas toujours le cas, car une entreprise de services peut difficilement apporter la même présence humaine qu’une concierge, même à service partiel).
Le poste « chauffage »
Même si les copropriétaires ne peuvent pas agir sur le prix du baril, notamment, le coût du chauffage collectif mérite aussi que l’on regarde de près ce poste de charges. Trois éléments sont à prendre en considération : le combustible, la chaudière et l’entretien. Dans le cas d’un chauffage au fioul, il faut faire jouer la concurrence, en ne perdant pas de vue que le fioul est moins cher en été qu’en hiver. Il est également recommandé d’être présent au moment du remplissage des cuves afin de bien contrôler la quantité livrée. Un niveau élevé de consommation peut être dû à un mauvais entretien de la chaudière, voire, à sa vétusté. Une bonne gestion devrait conduire à ne pas forcément retarder le changement du matériel afin d’éviter de réaliser de gros travaux dans l’urgence : changer une chaudière en plein hiver coûte fort cher.
Procéder à des travaux de nature à éviter les déperditions de chaleur (calorifugeage des réseaux, double vitrages…) permet également de réaliser de sérieuses économies.
De plus, la pose de thermostats par immeuble, réglés en fonction de la température extérieure, conduit à une meilleure régulation du chauffage.
Le poste « eau froide »
Représentant le 3e poste du budget derrière le gardiennage et le chauffage, le poste eau est incontestablement celui qui a le plus augmenté ces dernières années. D’où l’intérêt de faire la « chasse au gaspi » (une chasse d’eau qui fuit représente environ 25 litres par heure, soit 220 m3 par an ; un robinet qui goutte, plusieurs m3) et d’installer des compteurs individuels d’eau froide quand cela est techniquement possible (l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires doit être décidée à la majorité de l’article 25).
Notons toutefois que le changement des canalisations anciennes en plomb, prévisible à l’horizon 2013 pour respecter les teneurs maximales en plomb de l’eau, pourra être l’occasion d’installer de tels compteurs. Il est recommandé d’opter pour la location de compteurs, car les compteurs vieillissent et s’entartrent. Avec le temps, ils sous-comptent et les consommations individuelles ainsi perdues se retrouvent dans le comptage général, la dépense étant réparties entre tous les copropriétaires. Pour les compteurs loués, il y a lieu de prévoir dans le contrat leur remplacement (tous les 12 ou 15 ans). La pose de ces compteurs devrait aussi s’accompagner d’un système permettant le relevé à distance. Par ailleurs, lorsque la pression au robinet est trop forte, l’installation de détendeurs peut permettre d’économiser jusqu’à 20 % de la consommation.
Quand la pose de compteurs est techniquement impossible ou leur gestion trop coûteuse, il est recommandé de souscrire un contrat collectif d’entretien de la robinetterie auprès de sociétés spécialisées telles que Proxiserve. Outre la robinetterie traditionnelle (robinets du logement et chasses d’eau), ces contrats concernent de plus en plus d’autres équipements du logement (robinets d’arrêts, réducteurs de débits…) et des parties communes, selon le matériel en place : détendeurs et robinets d’arrêt au pied de colonne, vannes, disconnecteurs et autres clapets, réducteurs de pression et surpresseurs, etc. Le coût est fonction des équipements pris en charge.
Insistons aussi sur le fait que la détection des fuites permet de prévenir les dysfonctionnements et les dégâts qui s’ensuivent : des fuites non maîtrisées de longue durée génèrent des désordres dans la structure même des bâtiments et compromettent leur solidité.
Honoraires du syndic
Quatrième en importance, le poste « honoraires du syndic » fait partie des postes qui ont le plus contribué à l’augmentation des charges en 2004. Une progression qui devrait continuer en 2005, en raison notamment du passage au nouveau plan comptable dans les copropriétés, les cabinets de syndics prévoyant de recruter du personnel plus qualifié.
La rémunération du syndic est composée, d’une part d’un forfait par lot et, d’autre part, de rémunérations particulières à la vacation (par exemple pour le suivi des travaux). Il est conseillé de vérifier que le forfait comprend bien les tâches de gestion courante (liste la plus large possible) et que seules les prestations exceptionnelles (à délimiter et à négocier pour éviter les abus) font l’objet d’une facturation à part. Il faut retenir qu’il vaut mieux un forfait de base plus élevé, qui traduit, en général, un contrat plus équilibré.
Evidemment, un syndic bénévole défie toute concurrence quant aux honoraires, même si, rappelons-le, un syndic bénévole peut être rémunéré sous forme d’une indemnité forfaitaire ou de vacations. Mais cela n’est concevable que dans les petites copropriétés, ce qui est souvent le cas en province. Selon certaines statistiques, le passage au bénévolat entraîne, en moyenne, une réduction des charges courantes de 25 % à 30 % surtout due à une plus forte motivation du syndic.
Le double syndic, l’un professionnel, l’autre bénévole, est aussi une solution. Le syndic professionnel s’occupe uniquement des comptes et de la répartition des charges, voire de recouvrer les impayés de charges. Le syndic bénévole gère le personnel, discute les travaux, l’entretien, s’occupe de l’ordre du jour, de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale. Le syndic professionnel y présente alors uniquement les comptes et obtient son quitus, l’assemblée se déroulant alors sans sa participation.
Autre possibilité : la gestion par un syndicat coopératif assisté par des professionnels salariés ou prestataires de services. Dans ce cas, les fonctions de syndic sont assurées par le président du conseil syndical nommé président syndic.
Autres postes de charges
Les contrats d’entretien
Il est pertinent de faire réaliser un audit par un organisme indépendant sur l’équipement objet d’un futur contrat d’entretien. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera fixé sur la nécessité et le type de contrat d’entretien à choisir. Il faut se méfier des indexations fantaisistes sans aucun rapport avec l’objet du contrat ou l’activité de l’entreprise. Il est recommandé de ne pas souscrire des contrats de prestations de service pour une durée supérieure à un an et de faire jouer la concurrence. De façon générale, il est indispensable de procéder à la révision périodique de tous les contrats (ascenseurs, chaufferie, VMC…).
L’assurance multirisque de l’immeuble
Là encore, il ne faut pas hésiter à faire appel à la concurrence (tous les deux ans semble une bonne périodicité), en partant du principe selon lequel, plus un contrat d’assurance est ancien, plus sa prime est élevée et le nombre de garanties restreintes. Pour ne pas faire grimper la prime, on peut aussi éviter de déclarer les petits sinistres (jusqu’à 400 e), que la copropriété peut facilement prendre en charge. Le délai pour résilier un contrat d’assurances est généralement de deux mois avant l’échéance principale : pendant ce délai de deux mois, il est tout à fait possible de renégocier son contrat (en veillant à conserver les garanties acquises). De façon générale, lors de la renégociation d’un contrat, mieux vaut aborder en premier le sujet des garanties et, seulement ensuite, celui du coût.
Consommation électrique
Le poste « consommation électrique », dont le poids est faible dans l’ensemble des charges, est le seul à avoir baissé en 2004. La mise en place de minuteries dans les parties communes et d’ampoules à faible consommation a certainement participé à cette évolution négative. Dans les ensembles immobiliers d’une certaine taille, le regroupement des compteurs EDF s’avère également efficace car il génère un seul abonnement (regrouper l’abonnement de la loge du gardien, de l’ascenseur, de l’éclairage des parties communes et des parkings). Il y a aussi lieu de bien vérifier la puissance souscrite, qui est souvent trop élevée par rapport aux besoins de la copropriété. Une adaptation des paramètres du courant électrique aux spécifications d’EDF en ce qui concerne les équipements électriques, notamment les éléments motorisés, permet de réduire la consommation d’électricité (utilisation de redresseurs, d’adaptateurs de phase…).
Rentabiliser les parties communes
Si les immeubles coûtent de l’argent, ils peuvent aussi en rapporter. Lorsque la configuration de l’immeuble s’y prête, louer un mur aveugle à une société d’affichage ou le toit afin d’y installer une antenne relais pour les téléphones portables est susceptible de générer des redevances qui viendront réduire la note des charges. Rappelons toutefois que selon un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 avril 2005, la décision d’installer une antenne relais de téléphonie mobile ne peut être prise qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, et non pas à celle de l’article 26.
Peut-être aussi qu’un ou plusieurs copropriétaires souhaitent acheter un bout de couloir pour agrandir leur appartement : lorsqu’il s’agit de parties communes qui ne sont pas absolument nécessaires à l’immeuble, l’assemblée des copropriétaires peut décider d’autoriser la vente de ces parties communes à un prix fixé au préalable, à la double majorité de l’article 26, avec modification du règlement de copropriété et des tantièmes. A cet égard, soulignons qu’il n’est pas rare que des copropriétaires se soient appropriés des parties communes sans autorisation. Dans une telle hypothèse, il faut mettre le copropriétaire en demeure d’acheter la partie commune illégalement annexée (dans la mesure où l’assemblée donne son accord pour vendre), en sachant qu’il n’y a pas de prescription acquisitive pour une annexion illicite de parties communes. Donc, si un copropriétaire a annexé sans autorisation un bout de couloir il y a quarante ans, il est toujours temps de lui demander de régulariser la situation.
Trésorerie et comptabilité
Autre solution pour générer des recettes : faire en sorte que la trésorerie du syndicat rapporte des intérêts financiers. Opter pour le compte bancaire ou postal séparé présente aussi des avantages : le syndic ne sera pas tenté d’augmenter le fruit des placements en payant les fournisseurs le plus tard possible, en faisant voter des provisions très élevées ou en gardant le plus longtemps possible en caisse les recettes, comme les indemnités d’assurance.
Il faut savoir également que le nouveau plan comptable des copropriétés permettra de débusquer plus facilement les commissions ou les surfacturations jusqu’alors dissimulées. De même, il faut se méfier des postes intitulés dans les relevés de compte individuel « compte d’attente » ou « tiers divers », qui peuvent dissimuler des pratiques abusives.
L’implication du conseil syndical
Un conseil syndical actif et motivé, qui travaille en symbiose avec le syndic, est la meilleure façon de réaliser des économies. Pourtant, les vocations pour entrer au conseil syndical sont plutôt rares. Le plus souvent, le meilleur argument est d’expliquer aux copropriétaires que s’ils se dérobent, aucun conseil syndical ne pourra être désigné par l’assemblée, laissant ainsi au syndic la totalité de la gestion que personne ne pourra contrôler au cours de l’année. Certes, il s’agit d’un travail continu qui demande un minimum d’implication. Mais celui-ci peut parfois aboutir à une baisse significative des coûts. En outre, l’implication du conseil syndical qui contrôle tous les postes de charges empêche souvent le syndic de commettre des erreurs. De plus, il n’est pas inutile de se pencher sur les salaires des gardiens-concierges, ainsi que sur les autres contrats, en vérifiant notamment leur contenu et la date de la dernière renégociation, qui peut remonter à plusieurs années. Le rôle du conseil syndical est tout aussi essentiel dans l’étude des devis de travaux.
Enfin, le conseil syndical peut veiller au règlement des charges dans les délais et, connaissant les copropriétaires mieux que le syndic, seconder efficacement celui-ci dans sa chasse aux charges impayées.
Recherche d’économies de charges
Il est possible de signer un contrat avec le syndic afin qu’il fasse une recherche d’économie de charges. Cette décision est votée à la majorité de l’article 24. Des sociétés spécialisées peuvent assister le syndic dans cette mission, comme les sociétés Périgée-Apogée ou Steven Co (cette dernière société peut être missionnée directement pas les copropriétaires : www.stevenco.fr, tél. 01 47 39 49 23).
Signalons que l’Ademe distribue des aides financières aux copropriétaires qui désirent réaliser un pré-diagnostic destiné à dresser un bilan thermique rapide d’un immeuble (pour la région Ile-de-France : Ademe Ile-de-France, 6-8 rue Jean Jaurès, 92807 Puteaux Cedex, tél. 01 49 01 45 47, www.ademe.fr).
Des économies en perspective
Comme vous le savez tous, les charges de notre copropriété sont trop importantes. La question est donc de savoir comment faire pour faire des économies ?Je vous invite donc à vous exprimer sur ce ce sujet et à nous donner toutes vos suggestions.
Pour commencer , la mise en place des radars pour l'éclairage des escaliers va certainement nous faire des économies . Le principe est simple : La lumière s'allume au passage d'une personne.Rappelons que précédemment,ce sont les 4 étages qui s'allumaient pendant de longues minutes!!! Le chantier est presque fini et nous pouvons remercier la société SPG pour son sérieux et sa rapidité.La fin est prévue pour le 15 Mai 2008.Nous leur avons demandé aussi de diminuer la minuterie des couloirs (actuellement plus de 5 minutes) à 1 minute environ. En effet les boutons d'allumage sont séparés entre eux de 3 à 4 mètres et il est donc facile de rallumer la lumière en cas de besoin si elle s'éteind.Les essais seront fait pour savoir si la durée est suffisante ou pas. Nous allons aussi prendre des ampoules 40 Watt au lieu des 60 Watt actuelle. Si les essais sont concluents sur un étage,on le fera sur les autres.Il a été décidé de prendre rdv avec un conseiller EDF afin de savoir comment nous pouvons encore réaliser des économies.Nous comptons sur vos idées.
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